Ako vypočítať hodnotu nehnuteľností ? (Znalecký posudok)

Ako vypočítať hodnotu nehnuteľností ? (Znalecký posudok)

Poslaťod bazilka » Sob 09. Jan 2010 16:18:03

Existuje niečo free, kde sa dá vypočítť približná hodnota nehnuteľnosti?
Ide mi hlavne o to, že v relatívne krátkej budúcnosti budem potrebovať spraviť znalecký posudok na RD+pozemok, a potrebujem vedieť, čo hodnotu zvyšuje a čo znižuje. Mám dovtedy možnosť ovplivniť to. Samozrejme všetko legálne, žiaden podvod.
Napr. predpokaldám, že elektrika vedená vzduchom má v znaleckom posudku menšiu hodnotu (alebo koeficient) ako keby bola elektrika vedená zemou - preto mám vypracovaný projekt a elektrika sa bude prerábať (teda aj z iných dôvodov - pôvodná je slabá na naše pomery).
Alebo "palubovka" pod ktorou sú len stavbené zvyšky má zrejme nižšiu hodnotu ako podlaha, kde je HI, EPS, betón.
Rovnako predpokladám, že ak mám veľký pozemok, tak ako jednoliaty pozemok má kompelxne menšiu cenu ako keby som ho rozparcelovala na vhodné parcely vo väčšom množštve (rozumej ak mám pozemok 25á má asi hodnotu z brucha 100.000Sk, ale ak z toho spravím napr. 5 pozmekov po 5á tak, každý pozemok bude mať hofnotu 100.000Sk, čiže spolu 500.000Sk). Samozrejme teória.
Vie mi niekto poradiť nejké metodické postupy? Link? Free software? Prípadne ľahko dostupnú knihu, resp. prípadne ak môže niekto požičať?
Naposledy upravil emkac dňa Pon 11. Jan 2010 11:33:51, celkovo upravené 1
Dôvod: Zmena nazvu temy z "Znalecký posudok", tema presunuta
Motto: Najťažšou úlohou v živote je poznať, ktorým mostom treba prejsť a ktorý zrútiť...
Obrázok užívateľa
bazilka
 
Príspevky: 92
Obrázky: 8
Registrovaný: Sob 02. Máj 2009 21:37:34
Bydlisko: BA/SC
Dal súhlas: 22 krat
Dostal súhlas: 0 krat




Re: Znalecký posudok

Poslaťod boro » Sob 09. Jan 2010 17:23:58

Hodnota nehnuteľnosti sa počítala kedysi a vypočítane ceny nemali s realitou nič spoločné.
Dnes sa odhaduje všeobecná hodnota, t.j. trhová cena:

"Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom
ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej
súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i
opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou."


V prílohe č. 3 vyhlášky č. 494/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku je viac podrobností.
boro
 
Príspevky: 916
Obrázky: 0
Registrovaný: Ned 07. Dec 2008 14:33:00
Dal súhlas: 71 krat
Dostal súhlas: 71 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod Miro Ke » Sob 09. Jan 2010 17:51:39

ak to bude pre potrebu banky na zalozenie nehnutelnosti tak sudnoznalecky posudok bude zohladnovat pre pozemky
- vychodiskovu hodnotu podla poctu obyvatelov
- koeficient vseobecnej situacie napr. pre obec do 5000 obyv. 0.9
- koeficient intenzity vyuzitia uzemia lokalita pre RD 1.1
- koeficient dopravnych vztahov pozemky na okraji miest a obce s SAD, SZ 0.85
- koeficien obchod. a priemysl. polohy vidiecka 0.9
- stavebnu pripravenost pozemku napr. velmi dobra 1.2
- koeficient povyš. a reduk. faktorov napr. pozemky s vysokym zaujmom o kupu napr.2
Vsetky koeficienty sa prenasobia z vychodiskovou cenou a tym sa dostane cena za m2
tieto veci su uz dane a tam to neovplyvnite ale cisla viem len pre moju lokalitu v danom regione a platne v roku 2006 samostatne sa da ohodnotit
- dom
- oplotenie
- studna
- ...
pricom po technickom zhodnoteni sa este doplni hodnotenie podla polohy
Obrázok užívateľa
Miro Ke
 
Príspevky: 719
Registrovaný: Pia 21. Nov 2008 7:48:29
Dal súhlas: 4 krat
Dostal súhlas: 53 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod Ivan » Sob 09. Jan 2010 18:09:36

Rozparcelovaním pozemku nič nezískaš. Znalec určí cenu za m2 pre danú lokalitu a tých m2 budeš mať stále rovnako či to bude v celku alebo samostatne.
Ivan
 
Príspevky: 84
Registrovaný: Štv 11. Dec 2008 21:34:36
Bydlisko: HC
Dal súhlas: 9 krat
Dostal súhlas: 5 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod bazilka » Sob 09. Jan 2010 19:19:28

Hej, bude to treba kvoli hypo. Som myslela, ze rozparcelovanie ma vplyv... To je prave to, co by som potrebovala poradit, ono na vsetko su na papieri prave koeficinety, a s tymy sa da jemne hybat. Tu pridas, tam pridas, a na znaleckom (na papiery) ti vyjde uzasna suma - to potrebujem... Nejdem to predat, len potrebujem cosi porobit s hypo (zmeny v hypo) a banky teraz davaju zle podmienky. Take 110% prefinancovanie nehrozi, + mnohe banky teraz vobec nepodporuju stavbu noveho - a na take uz vobec hypo nedaju... Takze toto potrebujem decntne obist - a to, ze cast pozmku vyjmem z hypoteky, a tam sa zacne pomali stavat. Dufam, ze co najskor... Ale zmeny v hypo by som rada robila cca v marci. Dovtedy potrebujem zvysit hodnotu - najme nehnutelnosti. S polohou obce, dostupnostou alebo mnozstvom obchodov nepohnem. ale je rozdiel, ci dom (samotna stavba) ma hodnotu x alebo XX... A samozrejme aj ta cena pozemku sa prilis ovplivnit neda, ale teda mierne urcite ano. Takze ake zmney a opravy sa daju este na dome spravit, aby sa zvysila jeho hodnota? Je to stray cca 50 rocny dom, tehla palena + nepalena, podlahu prerbame na betonovu s HI a EPS... Co este mozem?
Motto: Najťažšou úlohou v živote je poznať, ktorým mostom treba prejsť a ktorý zrútiť...
Obrázok užívateľa
bazilka
 
Príspevky: 92
Obrázky: 8
Registrovaný: Sob 02. Máj 2009 21:37:34
Bydlisko: BA/SC
Dal súhlas: 22 krat
Dostal súhlas: 0 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod impietro » Ned 10. Jan 2010 2:36:41

O metodike neviem nič, ale v novembri 09 mi robili znalecký na hypo na pozemok a cenu tam znalec určil podľa priemernej ponuky okolitých pozemkov predávaných cez realitky. Zaujímavé bolo to, že cenu som si určil vlastne sám, pretože som vlastnil dva pozemky vedľa seba a predával som pozemok cez inzerát a ihneď po vyjdení sa mi ozvalo cca 10 realitiek, tým som povedal cenu čo za to chcem a s mojím súhlasom to odprezentovali cez svoje inzeráty aj na nete. A táto cena bola bola podkladom pre znalecký posudok, pretože znalecký obsahoval ako prílohu tieto inzeráty z netu. Znalec nevedel, že pred polrokom som to predával ja. Z toho mi vyplýva, že cenu za pozemok asi určuje "trhová hodnota" doložená ponukou cez inzerciu. Ako sa to ráta, keď nikto nič v okolí nepredáva je pre mňa záhada...
impietro
 
Príspevky: 41
Registrovaný: Str 04. Nov 2009 4:18:49
Bydlisko: BA,TT
Dal súhlas: 3 krat
Dostal súhlas: 2 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod Londoner » Ned 10. Jan 2010 11:18:41

impietro píše:Ako sa to ráta, keď nikto nič v okolí nepredáva je pre mňa záhada...


Zahada to velmi nie je, stanovenie hodnoty nehnutelnosti je vsak trosku zlozitejsie. Opat budem pisat hlavne o tom, co platilo pred 3-4 rokmi, ale podstata urcite zostala. Vacsina bank vtedy vyzadovala vypocet v SW Hypo metodikou USI Zilina, znalec v podstate zadal udaje o nehnutelnosti - vek, predpokladana zivotnost, vymera, poloha v SR, rozostavanost, vybavenost atd, su tam rozne koeficienty, ktore zvysuju, znizuju hodnotu. Tak stanovil technicku hodnotu a potom ju prenasobil koeficientom povys. a reduk. faktorov, tym stanovil vseobecnu hodnotu nehnutelnosti. Tu sa zohladnila "trhovost". Vseobecna hodnota je sucet vsetkych ocenovanych nehnutelnosti (garaz, sopa, studna, zahrada, luka...), kazda sa rata samostatne. Hovorim o metode polohovej diferenciacie, este je porovnavacia a kombinovana.
V pripade impietra sa zrejme pouzila porovnavacia, je jednoduchsia a da sa pouzit ak su k dispo podobne nehnutelnosti v okoli. Banky ju ale vtedy velmi "nebrali", miestny trh bol velmi deformovany, teraz bublina splasla, tak je to hadam lepsie.
Katalogove hodnoty USI Zilina nie su velmi aktualne, preto sa pouziva koeficient, ktory by mal podla nazoru znalca vyjadrit realnu hodnotu. Je zrejme, ze m2 zastavanej plochy v obci do 1000 obyvatelov ma inu hodnotu ako v Presporku... :ano:
Vseobecna hodnota nehnutelnosti ale nikdy nebude rovna trhovej cene, ta je urcena len dopytom a ponukou, tam ziadny znalec nepomoze... Inak by neboli tie problemy pri Kii a pod. ;)
2bazilka: Skus tento link, hadam pomoze http://www.kros.sk/hypo
you don´t have to be perfect - you just need to pretend you are..
Londoner
 
Príspevky: 153
Obrázky: 0
Registrovaný: Pia 19. Dec 2008 18:42:53
Bydlisko: ZM, Londyn
Dal súhlas: 31 krat
Dostal súhlas: 11 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod bazilka » Ned 10. Jan 2010 14:03:49

Londoner píše: 2bazilka: Skus tento link, hadam pomoze http://www.kros.sk/hypo


Asi som blondínka, na 3x sa mi to podarilo nainšatalovať, ale aj tak to nefunguje, dám to do rúk chlapom, a potom poviem, či som niečo vydumala...
Skúste ešte niekto niečo. Napr. určite má dom väčšiu hodnotu, ak je v ňom zavedená voda - teplá/studená (alebo stačí voda ako taká?), alebo že z domu je odpad (čo nemáme, keďže nie je žumpa), alebo WC - v našom prípade sme zvolili okrem vonkajšej latríny aj chemické (kempingové WC), aby sme nemuseli zakaždým (v noci v zime z v papučkách a pyžamku) von, ale či aj toto má až taký vplyv na hodnotu. Nezmením skladbu stien, ale môžem ich nanovo natrieť - aspoň aby opticky vyzerali, aj keď iný účel to už vo mojom prípade mať nebude... Alebo mám terasu, a mám aj okná (normálne aj plastové), mám to kvôli znalcovi zaskliť? Zvýši to hodnotu? Poraďte, ak niečo viete...
Motto: Najťažšou úlohou v živote je poznať, ktorým mostom treba prejsť a ktorý zrútiť...
Obrázok užívateľa
bazilka
 
Príspevky: 92
Obrázky: 8
Registrovaný: Sob 02. Máj 2009 21:37:34
Bydlisko: BA/SC
Dal súhlas: 22 krat
Dostal súhlas: 0 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod boro » Pon 11. Jan 2010 1:18:03

2 bazilka:
Obávam sa, že kozmetické úpravy (vymaľovanie, nová podlaha, ...) nebudú mať žiaden vplyv na výsledok posudku. Možno tak napojenie domu na siete.

2 impietro:
Byť bankou, tak takého znalca ženiem kopancami preč. Ceny z inzerátov vypovedajú o očakávaniach predávajúcich, ale určite nie o reálnych cenách (iné by bolo, keby realitky poskytli údaje s uzatvorených zmlúv). Slušný znalec pri tejto metóde skočí na kataster a info o trhových cenách čerpá zo zmlúv zavkladovaných nehnuteľností (podobných, v tom období a mieste, problematické vylúči).
boro
 
Príspevky: 916
Obrázky: 0
Registrovaný: Ned 07. Dec 2008 14:33:00
Dal súhlas: 71 krat
Dostal súhlas: 71 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod MS. » Pon 11. Jan 2010 1:48:36

Nuz je to tak ako hovoria. povrchove upravy nezhodnotia stvbu v posudku vobec resp strasne malo. Znalec nerozlisuje ci je obklad v kupelni za 5 eur alebo 50 za m. Nedavno som si dal robit posudok a schuti som sa zasmial ked som ho dostal do ruk. Pripojka kanalizacie cca 20m hodnota 1600 EUR realne som za to dal asi 300, plot z gabionov plus kovana brana 1000 EUR realne 4000. Proste vtipne tabulky.
MS.
 
Príspevky: 67
Registrovaný: Pia 21. Nov 2008 19:17:52
Dal súhlas: 2 krat
Dostal súhlas: 2 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod Londoner » Pon 11. Jan 2010 6:35:59

2 bazilka: Zial, instalaciu som este neskusal, doma nebol cas a v praci mame akykolvek download bloknuty :( Obavam sa, ze Tvoja nehnutelnost potrebuje na zvysenie hodnoty viac ako len nater okien. Pokial sa nezmenia zakladne parametre... Stary dom na dedine s minimalnym pohybom na trhu nehnutelnosti znalec vysoko neohodnoti :cry:
Tak ako napisal MS., je to v style: vnutorne omietky stukove vapennocementove(ale je jedno aky vyrobca); obklad kupelne dlazba keramicka(ale uz je jedno, ci bola kupena pred 5 rokmi v akcii v Baumaxe, alebo minuly mesiac v najdrahsom kupelnovom studiu), okna plastove (ale uz je jedno ci trojsklo Rehau, alebo dvojsko Noves) a pod. Samozrejme, je rozdiel ci dom ma len latrinu, alebo komletnu zdravotechnicku instalaciu, takisto ak sa kuri peterkami, alebo je tam podlahove kurenie. Vo vseobecnosti technicka hodnota nezohladnuje cenu materialov, skor mozno ich zivotnost vzhladom ku kvalite.
Technicka hodnota sa moze upravit koeficientom, napr. ak je nehnutelnost nova vo vysokom standarde, moze mat nakoniec vseobecnu hodnotu 2x vyssiu ako vedla stojaca 40 rocna chatrajuca. Ale aj tam su limity, parkrat sa mi stalo, ze klient bol sokovany vyslednou hodnotou. Suma, ktoru investoval do vystavby bola vyssia, ako hodnota v ZP. Totiz ak sa stavia v malej dedinke s nizkou vybavenostou, trhova cena moze byt uplne mimo ocakavani. Netreba zabudat, ze banky myslia na zadne dvierka, t.j. ci je uver kryty realnou hodnotou, ci v pripade nesplacania uveru maju pri drazbe sancu dostat sumu blizku sume uveru :evil:
Samozrejme, znalec by mal poznat situaciu v regione, dobri spolupracuju s realitkami, katastrom a tak maju prehlad o dopyte a ponuke, o cenach zrealizovanych predajov.
Je tam ALE... V bankach fungoval a zrejme stale funguje system internych supervizii znal .posudkov, takze znalec sice moze stanovit hodnotu vysoko (lebo klient velmi prosi, lebo dostal vsimne atd), ale banka tuto hodnotu akceptovat nemusi a ani nebude. Hodnota sa upravi a ak znalec tlaci na pilu vela a casto, banky ho mozu zaradit na ciernu listinu a jeho posudky uz vobec neakceptovat.
Takze aka rada? Predtym, nez inestujes nejake peniaze do takychto uprav, oslov nejakeho ochotneho znalca, ci by Ti vo forme konzultacie nevedel stanovit orientacnu cenu bez podrobnych vypoctov. Ja som to tak zvykol robit, zvycajne to klienta stalo cestovne+1- 2h prace znalca, povedzme 400-500 byvalych Sk. Tak by si vedela na com si,ci to vobec ma vyznam a co pripadne by sa dalo zrealizovat. :netusim
you don´t have to be perfect - you just need to pretend you are..
Londoner
 
Príspevky: 153
Obrázky: 0
Registrovaný: Pia 19. Dec 2008 18:42:53
Bydlisko: ZM, Londyn
Dal súhlas: 31 krat
Dostal súhlas: 11 krat

Re: Znalecký posudok

Poslaťod Jookie » Pon 11. Jan 2010 10:34:59

Trochu odbocim, ale viac krat sa tu vyskytlo spojenie 'realna cena' - vie mi niekto tento pojem objasnit? Pretoze mne sa zda, ze na volnom trhu je cena pri predaji/kupe vzdy len kompromis medzi ponukou a dopytom. Mozno by sa dalo povedat, ze realna cena je cena materialu + prace + pozemku + zisku firiem, lenze nakolko sa vsetky ceny odvijaju od aktualnej situacie na trhu, kupyschopnosti obyvatelstva, atd., a zisk firiem nie je nijako stanoveny (moze byt maly a moze byt obrovsky), tak vysledna 'realna cena' je vlastne nieco, za co sa ten dom ani neda postavit, pripadne za co sa da postavit aj 2x. Tak isto ako ked banka vypocita nejaku 'realnu cenu' na ktoru da uver a nasledne padne trh s nehnutelnostami, tak to za tuto 'realnu cenu' nepreda (lebo nebude komu) a pojde zase podla trhovej ceny...

S týmto príspevkom autora Jookie súhlasil
joko
Obrázok užívateľa
Jookie
 
Príspevky: 860
Registrovaný: Pon 27. Apr 2009 10:46:06
Dal súhlas: 53 krat
Dostal súhlas: 61 krat

Re: Ako vypočítať hodnotu nehnuteľností ? (Znalecký posudok)

Poslaťod PistaTT » Pon 11. Jan 2010 14:25:26

2 jookie:
s tou realnou cenou je to presne tak ako pises. realna = trhova, teda cena za ktoru sa da ta nehnutelnost kupit/predat v danom case.
v pripade, ze pride k zmene situace na trhu (ako tomu bolo v roku 2008) tak realna cena nehnutelnosti poklesne. (a banka, ktora si narokuje svoju pohladavku voci dlznikovi moze pri drazbe prerobit, co teda zavisi od dalsich X faktorov)

2 bazilka:
najlepsie je skusit sa poradit so znalcom ako pisal Londomer. znalec totiz v znaleckom posudku uvadza aj dokazy (aj fotodokumentaciu) podporujuce ZP. (tiez nieco nemusi zaradit medzi dokazy a nieco tam vie zviditelnit)

na margo delenia pozemku: ak chces s jednotlivymi parcelami (po rozdeleni) slobodnejsie hybat, tak to rozdel pred vznikom zalozneho prava, usetris si natahovacky s bankou ked to budes delit a pripadne predavat. v tvojom pripade by som skusil tu dlhu parcelu rozkuskovat a aspon 1-2 mensie parcely predat, ziskas cash o ktory moze byt hypo mensia.

v tvojom pripade by som skusil takyto scenar: zoberiem hypo vo vyske, ktoru umoznuje zalozenie sucasnej nehnutelnosti. za tieto peniaze postavim hrubu stavbu (teda postavim co najviac co sa do tej ceny da zmestit) a nasledne tu novostavbu necham ohodnotit a zalozim aby som ziskal hypo na dokoncenie. malo by to ist, ale opytaj sa v banke kde chces brat hypo ci take nieco umoznuju (budes mat jednoduchsie mat obe hypo v jednej banke).
Naposledy upravil PistaTT dňa Pon 11. Jan 2010 14:30:18, celkovo upravené 1
PistaTT
 
Príspevky: 143
Registrovaný: Štv 15. Jan 2009 21:46:17
Dal súhlas: 7 krat
Dostal súhlas: 6 krat

Re: Ako vypočítať hodnotu nehnuteľností ? (Znalecký posudok)

Poslaťod bazilka » Pon 11. Jan 2010 16:02:30

Pre upresnenie, ten pozemok je už teraz založený... Bude sa hypo preklápať na inú osbou. Podrobnosti by som momentálne nerada zverejňovala. V danej banke zároveň pracujem, takže presne viem, čo sa dá, a čo sa nedá. Momentálne. Ak trocha nepovolia podmienky, tak sa musím uberať touto cestou - legálne upraviť cenu nehnuteľnosti. Viem presne čo chcem, len hľadám cestu, ako sa ku tomu dostať. Ak všetko vyjde tak ako má, tak bude aj na HS, a bude aj časť pozemku, kde nebude hypo - takže sa bude môcť stavať bez toho, aby do toho kafrala banka. tá momentálne stavbu na 100% nepovolí... Ale mám ešte čas. Lenže popritom riešim iný osobný problém, a podľa toho ako sa ho podarí vyriešiť, tak uvidím, či ma naháňa čas, a či to nutne musím riešiť hneď začiatkom marca, alebo to chvíľu počká, na lepšie podmienky banky... Ale zatiaľ mám čas, môžem dávať dokopy dom. V mojom prípade, dať na dom rýny - odvodniť ho, dať okolo celého baráku nopovku, zaviesť vodu do/z domu, prerobiť elektriku... Je toho ešte riadne veľa, prípadne opticky tomu pomôcť novým fasádnym náterom (len pre efket), možno na vernadu dám okná - zasklenie verandy. Nuž, oprava celého domu sa finančne neoplatí, takže hľadám práve to, čo nestojí veľa, prípadne je nutné to spraviť aj k budúcemu domu (voda, elektrika), ale tejto nehnuteľnosti to zvýši cenu o niečo viac, ako som ja do toho vrazila... Takže taká je situácia.
Motto: Najťažšou úlohou v živote je poznať, ktorým mostom treba prejsť a ktorý zrútiť...
Obrázok užívateľa
bazilka
 
Príspevky: 92
Obrázky: 8
Registrovaný: Sob 02. Máj 2009 21:37:34
Bydlisko: BA/SC
Dal súhlas: 22 krat
Dostal súhlas: 0 krat

Re: Ako vypočítať hodnotu nehnuteľností ? (Znalecký posudok)

Poslaťod Ivan » Pon 11. Jan 2010 17:46:09

niečo na zvýšenie hodnoty: mne znalec ohodnotil plot (železné stĺpiky+ nové pletivo) dĺžka 90m na 100 000Sk. :shock:
ten plot ma stál tak 15000Sk :ano:
Ivan
 
Príspevky: 84
Registrovaný: Štv 11. Dec 2008 21:34:36
Bydlisko: HC
Dal súhlas: 9 krat
Dostal súhlas: 5 krat




Ďalší

Späť na Pozemok, projekt, príprava stavby

 


  • Súvisiace témy
    Odpovede
    Zobrazenia
    Posledný príspevok

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 0 hostia

cron